نصائح مفيدة

أخبار الأعمال

Pin
Send
Share
Send
Send


الاتصال عن طريق الهاتف:

طلب استشارة مجانية:

تعد فترة الاسترداد ومستوى ربحية أحد العناصر وثيقة الصلة بمعايير تحدد إمكانية شراء عقار معين وجاذبيته الاستثمارية. يسمح لك حساب هذه المؤشرات باتخاذ قرار مستنير بشأن شراء مبنى أو غرفة منفصلة فيه. يتم التعبير عن الاسترداد العقاري في الفترة التي يبدأ بعدها الكائن في تحقيق أرباح صافية للمالك. يتحدث المقال عن قواعد الحساب ، والمتغيرات الرئيسية.

لماذا غالبا ما يتم حساب الاسترداد بشكل غير صحيح

أصبح سوق المباني التجارية أكثر جاذبية للمستثمرين المبتدئين: فقد انخفضت عتبة الدخول ، وظلت الربحية ثابتة تمامًا على عكس مجال العقارات السكنية. في الوقت نفسه ، لا يتفحص الجميع تفاصيل تقييم فترة الاسترداد للعقارات.

معظم المستثمرين واثقون من أنه يكفي لتقسيم تكلفة المبنى على المبلغ السنوي لإيرادات الإيجار. نتيجة لذلك ، تختلف المؤشرات الحقيقية بشدة عن نتائج الحساب ، ويجد المشترون أنفسهم مع كائن خاسر في أيديهم. للحصول على بيانات أكثر دقة ، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار تأثير المتغيرات الإضافية التي تقوم بضبط الاسترداد للعقارات التجارية في أي مدينة. تعتبر القيمة المثلى هي الربح الصافي خلال 5-7 سنوات (حتى 10 سنوات).

معدل الخصم في حساب الاسترداد العقاري

معدل الخصم هو تكلفة النقد ، مع الأخذ في الاعتبار التضخم ، والمخاطر في مجال معين للاستثمار ، والحد الأدنى من العائد المضمون. لن يكون شراء شركة تأجير مفيدًا إلا إذا كان هذا المؤشر أقل من الربحية. يمكنك معرفة سعر الخصم من خلال تلخيص حجم الربحية الخالية من المخاطر لكائن معين وأهم مخاطر فكرة الاستثمار.

عند حساب فترة الاسترداد للعقارات التجارية ، فإنك تحدد بنفسك العوامل التي من المرجح أن تؤثر على الربحية. كمؤشر خالي من المخاطر ، يمكنك اختيار:

  • أسعار الفائدة على الودائع المصرفية بالروبل لمدة تصل إلى 1 سنة في المؤسسات المالية الأكثر موثوقية في البلاد ،
  • العائد على سندات القروض الفيدرالية ، سندات اليورو أو الأوراق المالية الحكومية ذات القيمة ،
  • معدل رئيسي للبنك المركزي.

بعد ذلك ، يتم حساب المعامل بواسطة المعادلة 1 / (1 + معدل الخصم) t ، حيث t هو رقم الفترة المتوقعة لاستلام التمويل. بضرب معامل الخصم بمقدار الدخل المستقبلي ، ستحصل على ما يعادل الربح المتوقع ، والذي يؤخذ في الاعتبار عند حساب الاسترداد العقاري.

كيفية حساب ربحية تأجير الممتلكات؟

الشخص الذي استأجر الشقة يحصل على دخل شهري. مخطط بسيط تم اختباره على مدار الوقت. ولكن ما مقدار هذا الاستثمار المربح؟ أليس من الأفضل وضع المال على الودائع وعدم التورط في مشكلة المستأجرين والإصلاحات والضرائب؟ للإجابة على هذا السؤال ، تحتاج إلى معرفة حجم العائد السنوي على الاستثمار.

كيف نحسب؟

يتم احتساب العائد السنوي كنسبة من إيرادات الإيجار السنوي إلى إجمالي الاستثمار. من المهم الانتباه ليس إلى تكلفة الشقة ، ولكن إلى التكلفة الإجمالية لاقتناءها. وهذا هو الإصلاح ، والأثاث ، والديكور ، والمكافأة للوسطاء العقاريين.

لذلك ، لحساب الربحية ، تحتاج إلى معرفة:

  • أ) المبلغ الإجمالي للاستثمارات ،
  • ب) حجم الإيجار السنوي ،
  • ج) التكلفة السنوية لخدمة العقارات (لمرة واحدة وشهرية).

يتم احتساب مبلغ الإيجار السنوي بضرب الرسم الشهري في 12. هذا هو الدخل المخطط. في نهاية العام ، قد يكون المبلغ مختلفًا ، لأنه يمكنك الإيجار بسعر إيجار أقل من المخطط له أو زيادته ، وربما لبعض الوقت ستكون الشقة فارغة في انتظار السكان. لذلك ، يمكن حساب الربحية المخططة وحقيقية في نهاية العام.

النفقات السنوية لمرة واحدة تشمل ضريبة العقارات أو دفع نظام الاتصال الداخلي على الفور لمدة عام. تعتبر تكاليف الصيانة الشهرية فقط تلك التي يدفعها المالك. النظر في مثال شقة. على سبيل المثال ، هذه مساهمات إصلاح شاملة. إذا كان المستأجرون يدفعون الموارد المستهلكة على العدادات ، ويدفع المالك الباقي (صيانة المساكن والتدفئة والاتصال الداخلي) ، فيجب أيضًا تشغيلها. إذا كان المستأجرون يدفعون فواتير الخدمات بالكامل ، فلن تؤخذ المدفوعات في الاعتبار. ولكن يمكنك تضمين تكاليف الإصلاحات البسيطة أو شراء بعض الأثاث أو الأجهزة في الشقة.

الربحية الفورمولا

يتم حساب حساب الربحية السنوية بواسطة المعادلة (B-C) / A * 100٪. نحصل على نسبة العائد على الممتلكات المستأجرة. من المهم ملاحظة أن الزيادات في قيمة العقار لا تؤخذ هنا في الاعتبار. من أجل حساب الربحية الحقيقية ، مع الأخذ في الاعتبار الزيادات في الأسعار ، تحتاج إلى معرفة مقدار تغير القيمة. يجب إضافة هذا الاختلاف إلى عقد الإيجار السنوي ، ثم تنفيذ الحساب وفقًا للصيغة. إذا انخفضت الأسعار ، قم بطرح الفرق.

عائد الفائدة السنوية

إذا كنا نتحدث عن استئجار الشقق ، فإن العائد المخطط في المتوسط ​​هو 10-12 ٪ سنويا. في الواقع ، مع الأخذ في الاعتبار النفقات ، يمكن أن تشكل 7-8 ٪ سنويا. لذلك ، لا يمكن أن يطلق عليه نوع من الاستثمار المربح للغاية ، ولكن آمنة نسبيا - نعم. بغض النظر عن الوضع في الاقتصاد ، سيكون لديك دائمًا ممتلكات ، إلا أن قيمتها ، على الرغم من التقلب ، تنمو بشكل مطرد تدريجياً. من ناحية أخرى ، مثل هذا الاستثمار هو سيولة للغاية. إذا كانت هناك حاجة ماسة إلى المال ، فسيكون من الصعب بيعه سريعًا ، أو سيكون عليه أن يكون أدنى سعرًا بكثير ويفقد بعضًا من المال.

توقعات الخسارة

قد يحدث أن العائد هو سلبي. في هذه الحالة ، يتم التأكد من الخسارة ، أي أن الدخل المستلم لم يغط النفقات المتكبدة. في هذه الحالة ، يجدر فهم السبب. ربما خلال شهر واحد كانت هناك مصاريف كبيرة ، على سبيل المثال ، تزجيج الشرفة ، تركيب النوافذ البلاستيكية ، استبدال الأنابيب ، إلخ. ربما كانت مجرد إيجار قصير ، ولا تغطي النفقات الشهرية ، في هذه الحالة ، يجب عليك التفكير في رفع السعر .

إضافة مصدر أون bfs لأخبار جوجل المفضلة لديك. ما التالي؟ سيكون أكثر إثارة للاهتمام!

كيفية حساب الربحية للسكن ، المرآب ، الكوخ ، الخ

كثير من الناس استئجار المساكن ، ولكن لسبب ما عدد قليل منهم يمكن الاعتماد العائد السنوي. لكن السكن للإيجار هو أيضا استثمار. سوف يساعدك الحساب على فهم ما إذا كان من المفيد استئجار شقة أو اختيار استثمارات أخرى.

  • تحتاج أولا تقدير القيمة السوقية الحالية من منزلك لفهم كم يمكنك بيع الممتلكات الخاصة بك في الوقت الراهن. يمكنك دراسة الأسعار في السوق ، والنظر في سماوي. على سبيل المثال ، دع الشقة تكلف 5 ملايين.
  • الآن تحتاج إلى حساب دخل الإيجار السنوي. وهذا يعني أن مبلغ الإيجار الشهري (بدون أمتار) مضروب في 12. على سبيل المثال ، 25 ألف × 12 = 300 ألف. ولكن عليك هنا أن تفهم أن سعر الإيجار قد ينخفض ​​، أو أن الشقة يمكن أن تقف بدون بعض الوقت. هذه هي المخاطر.
  • عد مجموع المصاريف السنوية عن العقارات:
  • ضرائب الدخل (إذا كنت تدفع) ،
  • الضرائب العقارية
  • شقة مشتركة (غالبًا ما يدفع المستأجرين فقط على العدادات ، وتدفع بقية الشقة المشتركة ، أي صيانة الإسكان والتدفئة والاتصال الداخلي) ،
  • متوسط ​​تكاليف الاستهلاك السنوي (أي إصلاحات طفيفة ، تعطلت الرافعة ، المعدات ، الأثاث ، المصاريف غير المتوقعة ، على سبيل المثال ، غمرت شقة الجيران دون أي خطأ من المستأجرين).

في مثالنا ، فليكن مثل هذا: شقة مشتركة باستثناء عدادات 35 ألف سنويًا + ضريبة ملكية 1000 روبل + استهلاك 8000 روبل سنويًا = 44000 روبل. تخيل أننا لا ندفع ضريبة الدخل الشخصي حتى الآن ، لكننا بدأنا بالفعل نشعر بالقلق ونأخذ أموالًا فقط ، لأنه عند التحويل إلى البطاقات ، يمكن إحراقك ، وبدأت الدولة في التعامل مع هذه المشكلة بشكل نشط.

  • الآن نقوم بطرح المصروفات من مبلغ الدخل السنوي للحصول عليها الدخل الصافي. 300 ألف - 44 ألف = 256 ألف روبل.
  • نحن نعتبر ذلك الربحية: صافي إيرادات الإيجار السنوي / قيمة السكن X 100. وهذا هو ، 256،000 / 5،000،000 X 100 = 5.12 ٪.

وفقا لحساباتي ، في موسكو متوسط ​​ربحية الشقق لا يزيد عن 7 ٪بدلا 4-6 ٪.
حتى الآن ، يكون العائد السنوي على الودائع أكبر ويتم التأمين على ما يصل إلى 1.4 مليون.إذا كان المبلغ أكبر ، فيمكنك توزيعه على بنوك مختلفة. لذلك لا تحتاج إلى البحث عن مستأجرين جيدين ، والقلق بشأن السكن ، وتكون مسؤولاً عن المشكلات أمام الجيران ، والقلق بشأن ما تحترقه الضريبة ، إلخ.

مستوى أيضا سيولة في حالة الإيجار هو أقل من ذلك بكثير. بيع شقة هو عملية صعبة ، إذا كنت بحاجة ماسة إلى المال فجأة.

تكلفة الشقة لا يمكن أن ترتفع فقط في السعر ، ولكن أيضا الحصول على أرخص. على سبيل المثال ، في السنوات الأخيرة في موسكو هذا هو بالضبط ما حدث.

بشكل عام ، خذ بعين الاعتبار وقرر بنفسك ما إذا كانت هذه المشاكل تتراوح من 5 إلى 6٪ تستحق كل هذا العناء.

كيفية زيادة ربحية الاستثمارات العقارية

هناك خيارات عندما العقارات يمكن أن تجلب نسبة أعلى من الإيجارات طويلة الأجل.

أولا ذلك العقارات التجارية. حوالي 8-15 ٪ سنويا. ولكن هنا تحتاج إلى فهم القضية جيدًا وتكون قادرًا على الاختيار.
لا يزال هناك المباني السكنية والشقق الفندقية. عادة ما يكون العائد على هذه الاستثمارات أعلى من العائد على استئجار الشقق. تتم الإدارة والصيانة بموجب القانون الجنائي. ولكن هنا ، الموقع الجيد والصدق للقانون الجنائي مهمان. وعتبة الدخول أعلى هنا.
الخيار الثالث: يمكنك شراء شقة كبيرة ، وتقسيمها إلى غرف و الإيجار كنزل.
أو استئجار شقة لاطلاق النار (السينما ، براعم الصور) ، بعد أن أمضيت على الإصلاح والديكور المناسب للمناطق.

لكن الخيار الأسهل هو فقط محاولة استئجار شقة . هكذا الربحية ستكون 2-3 مرات. ولكن الأمر يتطلب بعض الوقت للقيام بذلك. أي أن هذا لم يعد استثمارًا سلبيًا ، ولكنه عمل يتطلب وقتًا وجهدًا واستثمارًا ومهنية.

يمكنك استئجارها عبر Airbnb للسياح. يوجد أيضًا حجز ، لكن هناك عمولات أعلى من ذلك بكثير.

لا توجد قيود على التسجيل في Airbnb. للحصول على موضع ، تحتاج إلى نص عن الشقة والصور. بالنسبة للمبتدئين ، يمكنك التقاط صور على الهاتف ، ولكن يُنصح بالاتصال بمصور من Airbnb. إنه مجاني ، من المحتمل أن تكون الصور أفضل ، وبالتالي سيتم تأكيد حسابك بعد التحقق من الموقع. للتحقق ، سوف تحتاج إلى تأكيد الشبكات الاجتماعية وإظهار جواز السفر.

يكتب البعض النص باللغة الإنجليزية أو لغات أخرى على وجه التحديد حتى لا يقبل السياح الروس ، ولكن الأجانب فقط.

سوف تتخذ الخدمة عمولة 3 ٪ من مبلغ الإيجار الذي تحدده. وأنت تستأجر الشقة رسمياً ، لذلك ستدفع ضريبة الدخل. ولكن حتى مع وضع ذلك في الاعتبار ، فإن العائد أعلى. ومن أعلى ، يمكنك أن تكسب بناء على توصيات الرحلات بنسبة مئوية. نصيحة بعض الضيوف.

عد وحاول!

اشترك في قناة البرق للمشروع واحصل على مشاركات مباشرة في برنامج المراسلة - Financehacks.

10 ٪ على الرصيد بطاقة Tinkoff Black للعملاء الجدد ، إذا تم إصدارها حتى 30 يونيو 2019 إذا كانت لديك بطاقة في السابق ، لكنك أغلقتها قبل نهاية العام الماضي ، فيجب عليك أيضًا دفع هذه النسبة. يمكن استلام 10 ٪ حتى نهاية أغسطس. للحصول على الفائدة ، تحتاج إلى إجراء عمليات شراء من 3000 روبل وبمبلغ لا يزيد عن 300 ألف روبل.
عن طريق الخريطة 5 ٪ في ثلاث فئات متقدمةالتي يمكن اختيارها كل ثلاثة أشهر. ناجحة جدا تأتي عبر.
تبلغ تكلفة البطاقة 99 روبل شهريًا أو مجانًا إذا كان هناك رصيد قدره 30 ألف روبل أو كان هناك مساهمة قدرها 50 ألف روبل.
طلب الأسود

الحلاوة الطحينية6 ٪ استرداد النقود شركاء (Pyaterochka ، Metro ، Perekrestok ، Carousel ، Yulmart ، MVideo ، Burger King ، Tatneft ، Lukoil ، إلخ ، أكثر من 140 ألف متجر) و 2 ٪ لجميع النفقات عند الدفع بأموالك الخاصة من خلال Samsung / Google / Apple Pay. عن طريق الخريطة 7.5 ٪ على الرصيد. للحصول على مثل هذه الشروط ، يكفي إجراء 5 عمليات شراء يبلغ مجموعها 10 آلاف روبل. في فترة الفوترة. البطاقة مجانية تماما.

"الفوائد" من بنك التسليف المنزلي 3 ٪ استرداد النقود في محطات الوقود والسفر والمقاهي والمطاعم و 1 ٪ لجميع النفقات (بما في ذلك الاتصالات المتنقلة والخدمات المجتمعية ، وما إلى ذلك). عن طريق الخريطة 7 ٪ على الرصيدإذا كنت تنفق من 5000 روبل. في الفترة المشمولة بالتقرير. البطاقة مجانية إذا كنت تنفق 5000 روبل شهريًا أو تخزن ما لا يقل عن 10 آلاف روبل.

مؤشر معدل الإيجار

ينطوي أي عقد إيجار لغرفة على بند يتعلق بفهرسة الرسوم ، والذي يرتبط بالتضخم. يشار إلى وتيرة مراجعة التكلفة في العقد ، ولكن عادة ما يتم تنفيذها أكثر من مرة واحدة في السنة. تستخدم مجموعة متنوعة من المؤشرات كدليل:

  • نسبة ثابتة
  • معدل التضخم
  • معدلات أو احتمالات الحكومة ،
  • العديد من القيم الثابتة التي يتم استخدامها اعتمادًا على حدوث الشروط المحددة في العقد.

من أجل حساب استرداد العقارات التجارية بشكل صحيح ، يجب أن تقرر على الفور خيار الفهرسة وإدخاله في عقد مستقبلي مع المستأجر. في هذه الحالة ، سيتم اعتبار التغيير في القيمة بمثابة استيفاء لشروط العقد ولا يمكن اعتباره سببًا لإنهائه.

تكاليف إضافية لصيانة العقارات التجارية

يواجه صاحب المبنى مدفوعات غير مدرجة في عقد الإيجار. عادة ما نتحدث عن الإصلاح الشامل والتدفئة وخدمات شركة الإدارة. كل هذا يؤثر بشكل كبير على متوسط ​​فترة الاسترداد من العقارات التجارية. يوصي الخبراء بتجميع قائمة كاملة من التكاليف الإضافية ، والتي سيتعين على المستثمر دفعها بمفرده.

يختلف حجم المدفوعات بالنسبة لجميع فئات العقارات التجارية ، ولكن صيانة المكاتب في مباني المراكز التجارية هي الأكثر تكلفة. تكاليف هذه المرافق يمكن أن تصل إلى 20 ٪ من مبلغ الإيجار. في خطر المباني التي تحتاج إلى ترميم والمباني التي شيدت قبل 1980s ، وغرف في المباني الجديدة المتميزة. في بعض الحالات ، هذه مناسبة للتفكير مرتين في عملية الاستحواذ.

خصومات ضريبة العقارات

يعتمد متوسط ​​الاسترداد على العقارات التجارية على الإجابة على عدد من الأسئلة المتعلقة بالضرائب. من المهم للمستثمر أن يقرر طريقة تسجيل الملكية: بالنسبة لمنظم أعمال فردي أو فرد أو مؤسسة. من الضروري أن نفهم بوضوح كيف سيتم استخدام المبنى في المستقبل: لاستئجار أو استضافة أعمالك الخاصة. هذه هي المعايير الرئيسية التي تشكل مقدار التخفيضات الضريبية وتؤثر على خريطة الاسترداد العقاري.

خطر التوقف وصيغة الاسترداد

في بعض الأحيان ، تُجبر أماكن العمل ذات السيولة العالية على انتظار المستأجر ، وقد يطلب عميل جديد إجازات تأجير لإعداد الأعمال لفتحها. يجب إدراج الخسائر المرتبطة بالتوقف المحتمل في صيغة الاسترداد الخاصة بالعقار. يتم احتساب فترة السداد لشراء كائن باستخدام التعبير:

Ni هو رقم السنة عندما تصبح القيمة المخصومة للربح التشغيلي إيجابية.

PNPVi (OP) - مقدار الدخل المخصوم i-year من استخدام العقارات.

NPVi (OP) - مقدار القيمة المخصومة للربح في السنة الأولى من استخدام العقارات.

12 - عدد الشهور في السنة.

حاسبة الاسترداد

لتجنب الأخطاء في هذه الحسابات المعقدة ، من المستحسن استخدام آلة حاسبة لاسترداد العقارات في Minds Capital. يمكنك هنا تعيين جميع المعلمات الرئيسية المعروفة حاليًا للمستثمر والحصول على قيمة قريبة من الحد الحقيقي لسداد الاستثمار. إذا كنت مهتمًا بكيفية حساب العائد على العقارات دون الخوض في المصطلحات الاقتصادية ، فاستشر محترفي Minds Capital للحصول على المشورة. سيقوم خبراؤنا بتحديد أفضل خيارات الاستثمار بسرعة ، وحساب عائد الاستثمار والإجابة على الأسئلة بسرعة.

شاهد الفيديو: ممتلكات سيدي السعيد الثروة الهائلة ودور أويحيى ورجال الأعمال في المهمة (سبتمبر 2020).

Pin
Send
Share
Send
Send